Категории

Банкротство при залоге квартиры

Публичные торги по банкротству: снятие залога в силу закона

Процедура банкротства физических лиц при ипотечном кредите

Добрый день. У меня на физическое лицо оформлен договор ипотеки квартиры, платил 2,5 года, сейчас на работе существенно уменьшилась зарплата (у меня оклад + процент), не могу платить ипотечный кредит, что будет? Банк заберёт квартиру? Можно ли сохранить квартиру при банкротстве?

Из Вашего вопроса не понятно, является ли данная квартира единственной, есть ли созаемщики по ипотечному договору, какая сумма кредита, сколько времени Вы не платите ипотеку, какова стоимость заложенной квартиры, есть ли у Вас другое имущество и другие обязательства перед кредиторами .


Новиков Роман
Адвокат по банкротству

Ипотека - это единственное жилье ?

Если квартира в ипотеке и данное жилье является единственным, по закону (ст. 446 ГК РФ), обращение взыскания на единственное жилье не допускается, однако, ипотечная квартира является исключением. Недвижимость продадут на торгах, если это единственное жилье, то оставят право пользования.
То есть квартиру продадут «вместе с проживающими».
Тот кто ее купит, будет самостоятельно заниматься выселением. Соответственно и стоимость такой квартиры с таким обременением будет существенно ниже рыночной.

Не плачу ипотеку – что будет?

Если стоимость квартиры больше задолженности по ипотеке.

Банк будет ждать, напоминать о себе звонками и СМС-ками, грозить приставами, но в суд подавать не станет, до тех пор, пока не набежит достаточно большая сумма штрафов и пени, сопоставимая со стоимостью квартиры.
Банк обратиться в суд, судьей будет принято решение об обращении взыскания на квартиру.
Будет выдан исполнительный лист, по которому приставы в течении 4-6 месяцев реализуют квартиру.
Цена реализации будет установлена после привлечения оценщика, который установит стоимость недвижимости, далее квартира будет продана на торгах.
По практике, цена продажи может быть существенно ниже рыночной стоимости квартиры.

Далее, вырученные денежные средства будут распределены на погашение в следующей очередности:

  • проценты, штрафы, пени за просроченные периоды;
  • погашение основного долга за просроченные периоды;
  • погашение основного долга и процентов по текущему периоду.

Таким образом, затягивая обращение в суд, банк получит с должника максимально возможную сумму.

Если стоимость квартиры ниже долгов по ипотечному договору.

Обычно, в ипотечном договоре есть пункт, при котором при снижении стоимости залога ниже остатка задолженности, банк имеет право потребовать дополнительного обеспечения по кредитному договору или досрочного исполнения должником своих обязательств по погашению долга.
И если должник при этом не платит, а такая ситуация очень характерна при валютной ипотеке, банк, обратившись в суд и получив исполнительный лист, реализует через приставов ипотечную недвижимость.
Квартира будет продана, долги не погашены, другое имущество (машина, земельные участки, дача) описано судебными приставами и изъято.
И так по кругу, до полного погашения долга.
Какой выход?

Проведение банкротства при ипотеке.

Ипотечную квартиру должник потеряет в любом случае.

Если стоимость квартиры меньше суммы кредита, другого варианта, как банкротство, минимизировать свои долги нет. Также, если квартира находится на стадии реализации, но еще не реализована, воспользовавшись механизмом банкротства можно существенно сократить финансовые потери при продаже ипотечной квартиры или затянуть процедуру на длительное время, оставаясь жить при этом в заложенной квартире.

Признание заемщика банкротом – это остановка начисления процентов и штрафов должнику, в том числе по договору ипотеки.

Заявление на признание должника банкротом при наличии ипотеки у гражданина, банк самостоятельно не подаст.

Почему банку это совсем не выгодно:

  • Все расходы по ведению процедуры ложатся на инициатора - в данном случае банк
  • C момента принятия судом заявления, пени штрафы и проценты не начисляются - а это и есть основной заработок банка
  • Процесс реализации заложенной недвижимости может существенно затянуться - что не в интересах банка
  • продажа имущества должника - непрофильная деятельность для банка
  • В процессе процедур банкротства, права распоряжения имуществом должника, в том числе и заложенной недвижимости переходит к финансовому управляющему.

Арбитражный управляющий может заново произвести оценку данной квартиры, заново выставить ее на торги и эта процедура может занять намного больший срок, чем у приставов. Гражданин при этом может оспорить оценку, ходатайствовать о проведении другой оценки, и этот срок может растянуться на год и даже 2, при этом, начисления штрафов, пени и процентов по ипотеке остановлено

Можно провести самостоятельную перепланировку квартиры, потом долгое время пытаться ее узаконить или воспользоваться другими законными методами затягивания реализации ипотечного жилья.

Новиков Роман
Адвокат по банкротству

Срок можно растянуть до 4 лет. Проценты не платятся, штрафы и пени не начисляются. Далее можно попробовать спасти свою квартиру, выкупив ее через третьих лиц.
Также, в рамках проведения такой процедуры банкротства как реструктуризация имущества тоже есть механизмы сохранить ипотечную квартиру.
Для принятия решения по банкротству при ипотеке, нужно внимательно взвесить все за и против такого решения, возможно Вам удастся реструктуризировать задолженность, найти другие варианты решения ипотечного вопроса, если же ситуация не терпит отлагательств, прежде чем подавать заявление о банкротстве физического лица, позвоните и проконсультируйтесь по своей проблеме у юриста по банкротству или отправьте запрос с помощью формы обратной связи.

Мы постараемся Вам помочь.

Источник: http://bankrotbook.ru/voprosy_bankrotstva/24-bankrotstvo-pri-ipoteke.html

Ипотека при банкротстве: что будет с квартирой

Большое количество россиян сегодня столкнулись со сложностями при погашении кредитов, в том числе, ипотечных. Многих заемщиков волнует вопрос, можно ли объявить о банкротстве, имея ипотеку? И какими последствиями это грозит для должника?

Законодательство не содержит запреты на объявление о своей несостоятельности физических лиц при ипотеке. К таким заемщикам применяется стандартная процедура банкротства. Но нужно учитывать, что банкротом можно объявить себя по всем обязательствам сразу, т.е. не только по ипотеке, но и по другим кредитам.

Не могу платить ипотеку что делать?

Невозможность вносить ежемесячный ипотечный платеж — это типичная ситуация сегодня с учетом сложных экономических условий, сокращений зарплат и массовых увольнений. В особенно сложной ситуации оказались физические лица, получавшие ипотеку в иностранной валюте. Резкая девальвация национальной валюты сделала невозможными дальнейшие платежи по ипотеке, которые вовсе несоразмерны с реальной стоимостью жилья.

Какие варианты сегодня есть у ипотечных заемщиков, которые более не справляются с ипотечным бременем?

  1. Обратиться в свой банк за реструктуризацией. Если денежные трудности носят временный характер, то первое, что необходимо сделать, не дожидаясь просрочек, обратиться к кредитору за реструктуризацией ипотечного кредита. В заявлении потребуется указать причину возникновения финансовых затруднений физического лица. Реструктуризация может заключаться в предоставлении временной отсрочки по ежемесячным платежам, или заморозке выплат по процентам (весь платеж будет идти на основной долг), а также в увеличении срока кредитования.
  2. Рефинансировать ипотеку в стороннем банке на более выгодных условиях. Благодаря указанной программе можно снизить процентную ставку, изменить валюту кредита или сроки по ипотеке. От заемщика потребуется наличие хорошей кредитной истории.
  3. Обратится за помощью к государству. Сегодня у заемщиков есть возможность единовременно «списать» до 20% от суммы долга по ипотеке через АИЖК. Данная программа с господдержкой реализуется уже второй год и направлена на оказание помощи самым уязвимым категориям заемщиков, например, семьям с детьми.
  4. Предложить банку самостоятельно реализовать квартиру и на вырученные средства погасить основной долг физического лица. Многие кредитные организации соглашаются на этот шаг, т.к. самостоятельная продажа ипотечной квартиры связана для них с дополнительными издержками и им проще и дешевле переложить эту ответственность на заемщика. У некоторых организаций попросту нет в штате людей, которые могли бы взять на себя функции продавца.
  5. Предложить банку аннулировать ипотечный договор и взыскать по нему квартиру. Банки редко соглашаются на данный шаг, так как недополучают прибыль по процентам и штрафным санкциям.
  6. Дождаться начала исполнительного производства. В этом случае начисление штрафов и пени должно быть остановлено. Ипотечная квартира будет реализована, за счет чего и погашена задолженность. Если этих денег окажется недостаточно, открывается дополнительное исполнительное производство и недостающая сумма начнет взыскиваться приставами из вашей зарплаты и за счет иной собственности. Здесь необходимо просчитать, что выгоднее: банкротство или погашение долга.

В ситуации, когда общая сумма долга физического лица по ипотеке превысила стоимость самого заложенного жилья, один из оптимальных вариантов – объявить о своем банкротстве. Конечно, это не лучший из сценариев и здесь потребуется ваша готовность расстаться с квартирой, но, по крайней мере, вы сможете аннулировать задолженность перед банком. Нужно понимать, что разница между ценой недвижимости и задолженностью должна превышать 500 тыс.р., иначе данная процедура вряд ли принесет выгоды.

Банкротство при ипотечном кредите если квартира единственная

Многие заемщики ошибочно полагают, что при банкротстве по ипотеке банк не сможет лишить их единственного жилья (ссылаясь на конституционные нормы). Но, к сожалению, на ипотечную квартиру данное правило не распространяется.

Дело в том, что залоговая недвижимость не является по сути вашей собственностью. И согласно ГПК РФ ст.446 на такую квартиру не распространяется понятие «единственное жилье». Квартира в ипотеке будет пущена на торги, даже, если там прописаны несовершеннолетние дети. Таким образом, банкротство практически не оставляет шансов на сохранение жилья.

Взыскание на недвижимость в ипотеке накладывается исключительно по решению суда. Начальная цена квартиры определяется по соглашению между банком и должником или же самим судом. Когда к определению начальной цены привлекается независимый оценщик, она устанавливается равной 80% от стоимости имущества. Именно по этой цене имущество выставляется на торги.

Данный порядок предусмотрен ФЗ об ипотеке и применяется не только при банкротстве физического лица, но и просто при выходе заемщика на длительную просрочку (от трех месяцев и в сумме превышающей 5% от стоимости квартиры).

Этапы процедуры несостоятельности при ипотеке

  • Подготовительный.
    Он предполагает детальный анализ сложившейся финансовой ситуации и определение целесообразности объявления о своей несостоятельности. В этой связи нельзя забывать обо все рисках и последствиях данного шага (в частности, невозможности получения ипотеки в перспективе).
  • Сбор документов
    Для старта процедуры банкротства потребуется собрать внушительный пакет документов. В их числе документация непосредственно по ипотеке (сам договор с банком, график платежей), общие документы (ИНН, СНИЛС, паспорт), документы по семейному положению (свидетельство о рождении/браке/разводе), документы о работе (трудовая книжка), документы о заработке (справка 2-НДФЛ), сведения обо всей принадлежащей собственности.
  • Подача искового заявления
    В исковом заявлении нужно указать причины, приведшие к невозможности дальнейших выплат (утрата основного заработка и пр.). Хотя заподозрить должника в фиктивном банкротстве будет сложно: ведь он лишается квартиры в ходе этой процедуры.

Перед подачей иска требуется уплатить госпошлину, которая для физлиц составляет 6000 руб.

  • Судебное заседание
    В ходе судебного заседания судья назначает финансового управляющего. За его работу должник должен заплатить из своего кармана и внести на судебный депозит сумму не менее 25000 р. (это минимум за 3 месяца работы).
  • Реструктуризация
    Суд может ввести в отношении должника одну из следующих процедур: реструктуризация или конкурсное производство. При реструктуризации должнику дают шанс реабилитироваться: ему предлагают комфортный график для того, чтобы рассчитаться с долгами за три года. Реструктуризация кредита может быть одобрена судом и без согласия залогового кредитора. При этом у должника должно быть постоянное место работы и стабильные доходы.

Если должник добросовестно выполнит условия графика реструктуризации, то он может избежать продажи имущества.

Если план реструктуризации так и не был выполнен, то управляющий переходит к последнему этапу – конкурсному производству.

  • Продажа предмета залога
    После продажи ипотечной квартиры и погашения задолженности взыскание может быть обращено на иную собственность: например, автомобиль. Это делается только в том случае, если основной долг не удалось погасить.

Даже когда в ходе конкурсного производства не удалось погасить всю задолженность, остаток списывается и считается, что заемщик более ничего не должен своим кредиторам. Ему присваивается официальный статус «банкрот».

Особенности банкротства при ипотечном кредите

Процедура банкротства по ипотеке физического лица производится в штатном режиме, но есть некоторые особенности:

  • у ипотечного заемщика в любом случае есть что терять (саму заложенную квартиру), тогда как у рядового банкрота может и не быть имущества в собственности;
  • залоговый кредитор обладает определенными преимуществами: другие банки не могут погасить свои требования из средств, полученных от продажи квартиры в залоге;
  • заемщик может лишиться иной собственности, кроме квартиры в ипотеке;
  • несмотря на разработку графика реструктуризации, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога.

Что делать если стоимость квартиры при банкротстве превышает долги физического лица?

В подобной ситуации наилучшим решением будет продать ипотечную квартиру и погасить долг на вырученные деньги. Конечно, придется лишиться жилья, но у вас появится реальная возможность сохранить хотя бы часть вложенных средств.

Но если затянуть с этой процедурой можно остаться и без жилья, и без денег. Ведь банк начнет начислять штрафные санкции из-за просрочки платежей и через определенное время долг сможет превысить стоимость жилья.

Стоит учитывать такой момент, что ипотечная квартира находится в залоге у кредитора. Это ограничивает заемщика в свободе действия с ней. Поэтому вам потребуется письменное разрешение на продажу от банка. Стоит объяснить банку свою ситуацию и указать на неспособность платить по ипотеке. Обычно кредитор идет на встречу физическому лицу и дает добро на продажу.

Последствия банкротства при ипотеке физического лица

Последствия для физлица при банкротстве в рамках достаточно негативные. Если при банкротстве физического лица при других незалоговых кредитах у него есть возможность завершить данную процедуру с наименьшими потерями, то при ипотеке сделать это не удастся. Итак, банкротство должника при ипотеке:

  1. лишает физическое лицо жилья, которое является предметом залога (даже единственного и с прописанными детьми);
  2. в отношении заемщика вводятся ограничительные меры по распоряжению имуществом (эта роль отводится финуправляющему) и по решению суда устанавливается запрет на выезд за пределы РФ;
  3. на другую собственность физического лица (кроме ипотечной квартиры) может быть наложено взыскание для реализации и удовлетворения кредиторских требований;
  4. он не сможет заниматься предпринимательской деятельностью, занимать управленческие позиции, учреждать ООО в течение 5 лет.

Плюс в такой ситуации один: должник может избавиться от непосильных выплат по кредиту, по которому он ничего не приобрел кроме финансовых проблем.

Возможна ли ипотека после банкротства физического лица?

Формально заемщику-банкроту никто не запрещает в перспективе взять новый ипотечный кредит. Но факт банкротства будет отображен в кредитной истории физического лица. При этом ему запрещается умалчивать о своей несостоятельности при обращении за новыми кредитами в течение пяти лет.

С учетом того, что при оформлении ипотеки банки детально анализируют кредитную историю физического лица, они с большей долей вероятности не будут одобрять кредит на крупную сумму лицу, которому присвоен статус банкрот. Это существенно увеличивает их риски.

Источник: https://bankrotstvoved.ru/fizicheskie-litsa/bankrotstvo-pri-ipoteke

Банкротство при ипотеке: что будет с единственной квартирой

Многие слышали, что в октябре 2015 года вступил в законную силу Закон о внесении поправок в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Стало возможно банкротство физических лиц. 

Достаточно много людей, имеющие ипотеку, оказались в следующей ситуации: 

  1. Потеряв заработок, человек оказался в долгах, выплатить которые возможности нет. 
  2. Найти работу, позволяющую оплатить всю задолженность разом, не представляется возможным.
  3. Погашение задолженности по частям никакого эффекта не дает, поскольку скорость увеличения размера процентов значительно выше скорости выплаты задолженности.
  4. Пройти процедуру банкротства человек не хочет, поскольку боится лишиться единственного жилья, которое находится в ипотеке. 

Что делать в такой ситуации? Как сохранить квартиру (жилье) и избавится от долгов?

Рассмотрим два варианта возможного развития событий. 

Запись передачи на радио с Крыловой Вероникой на темы:

1) ипотека и банкротство 2) наследство и банкротство

Ситуация 1. Есть текущая задолженность 500 000р. Задолженности по ипотеки нет. 

Наиболее часто встречающийся случай в нашей практике. 

Предположим, у человека достаточно много кредитов и есть ипотека. 

Чаще всего если средств перестает хватать на выплату всех платежей, гражданин перестает платить по всем платежам кроме ипотеки, так как хочет сохранить жилье.

В таком случае, по оставшимся обязательствам сумма задолженности достаточно быстро достигнет 500 000 рублей, но при этом по ипотеке задолженность будет отсутствовать. 

Очень часто юристы не рекомендуют начинать процедуру банкротства из опасения потерять единственное жилье. Но так ли это на самом деле? Мы оспариваем данный миф.

Если не интересно как мы пришли к нашим выводам, можете сразу перейти к итогам.

Обратимся к положениям ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно п.п. 1,3 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Согласно ч 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из совокупности указанных норм следует, что в деле о банкротстве гражданина не может быть наложено взыскание на единственное жилье гражданина. 

Единственным исключением из данного правила является предмет ипотеки.

Между тем, законодатель делает оговорку: «если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»

Таким образом, мы имеем два обязательных основания, при наличии которых можно наложить взыскание на квартиру: 

  1. Наличие ипотеки
  2. Если согласно законодательству об ипотеке на такое имущество может быть наложено взыскание.

Тем самым Законодатель отсылает нас к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Между тем, если гражданин исполняет свои обязательства по Договору, обеспеченному ипотекой в полном объеме, на дату рассмотрения дела о банкротстве просрочек в платежах не имеется, у Кредитора не возникает ни права обратиться в суд с требованием о включении в реестр кредиторов, ни с требованием о наложении взыскания на квартиру. 

Для всех остальных Кредиторов само по себе наличие залога ничего не меняет, для них такое имущество по-прежнему остается единственным жильем, а значит, наложить взыскание на такое имущество нельзя. 

Вывод

Если нет задолженности по ипотеке, но есть долги больше 500 000р., то можно обратиться в суд с заявление о банкротстве. И в результате процедуры банкротства физического лица Вы будете освобождены от долгов и сможете спокойно продолжить выплату по Кредитному договору за квартиру.

Так Ваше единственное жилье останется с Вами. 

Услуги по банкротству физических лиц

Мы готовы бесплатно проконсультировать по вопросам банкротства физического лица именно по Вашей ситуации

Узнать подробней

Ситуация 2. Есть задолженность по ипотеке. 

Если доход снизился настолько, что Вы не можете оплачивать свои обязательства по кредиту, или исполнение обязательств стало невозможным по обстоятельствам, независящим от вас (например, вы в числе пострадавших валютных ипотечников), что делать в таком случае? 

Выходом из ситуации по-прежнему может стать ФЗ «о несостоятельности (банкротстве)». Однако, в данном случае процедура будет несколько сложнее. 

Если у Вас имеется доход, однако, его не достаточно для того, чтобы продолжить исполнение обязательств, но вы хотите сохранить жилье, есть возможность начать процедуру реструктуризации задолженности. 

Суть процедуры реструктуризации задолженности заключается в следующем. 

Арбитражный суд проверяет Вашу платежеспособность на сегодняшний день и устанавливает признаки банкротства. 

Должник предоставляет в суд план реструктуризации

Главное требование к плану финансового оздоровления – погашение задолженности в течение трех лет (речь о текущей, т.е. уже возникшей задолженности). 

В процедуре реструктуризации задолженности есть возможность не только восстановится в графике платежей, но и поменять невыгодные условия Договора, снизить штрафные санкции.

Как правило, банки не имеют прямой цели отобрать у Вас квартиру, но в результате большого бюрократического взаимодействия звеньев банковской системы вопросы реструктуризации задолженности во внесудебном порядке решаются достаточно долго и сложно. 

Пока банковские сотрудники направляют Ваши документы в Москву для рассмотрения вопроса о реструктуризации (практически у всех банков юридический отдел находится в Москве) Вы теряете самое ценное – время, за которое начисляются проценты и штрафные санкции. Ко времени принятия решения, как правило, что – то исправить уже достаточно сложно. 

В процедуре банкротства данная процедура сокращается до времени рассмотрения дела в суде – не более трех месяцев. 

Таким образом, Вы сможете остановить начисление штрафных санкций, процентов, сохранить жилье и вероятно, даже улучшить условия Договора. 

Удачи Вам! 

Источник: https://krylovy.com/blog/bankrotstvo-fiz-lits/98-bankrotstvo-i-ipoteka-kak-sokhranit-kvartiru-i-izbavitsya-ot-dolgov
Возможно вас заинтересует: