Категории

Внесение аванса при покупке квартиры в ипотеку

Договор задатка за жилье

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

 

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

 

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

 

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс.

 

Как вносить аванс при покупке квартиры

 

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

 

 

Срок аванса за квартиру

 

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

 

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на проверку документов, обычно, не берут. Чаще – месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

 

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Лучший способ здесь – это когда Продавец на момент внесения аванса уже подобрал себе конкретный вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

 

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

 

Сумма аванса за квартиру

 

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

 

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике эта сумма, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб.

 

Договор аванса за квартиру

 

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, как то – адрес квартиры, ее полная стоимость, срок и сумма аванса, условия возврата и невозврата аванса, штрафные санкции (если о них договорились), ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.

Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (лучше – через банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

 

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

 

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к возможному ее расторжению в будущем, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

 

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Если владельцев квартиры несколько (семья, например), то правильнее будет, если они все подпишут Договор об авансе.

 

Образец Договора об авансе за квартиру можно скачать здесь.

 

Договор об авансе нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у Нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

 

 

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца, например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

 

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

 

 

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца, то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

 

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда Нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

 

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее (за несколько дней) нужно заказать в РосреестреВыписку из реестра прав ЕГРП (как это делать см. по ссылке).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРП, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

 

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. Почему? Смотри по ссылке.

 

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше? 

 

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/vnosim-avans-za-kvartiru/

Сделка на покупку квартиры: аванс и заключение договора

Каждый человек хоть раз сталкивается с необходимостью приобретения или продажи жилой площади. При этом многие не хотят обращаться за помощью к риэлторам, предпочитая проводить сделку самостоятельно.

Одним из её этапов является внесение предоплаты.

Рассмотрим, какие существуют виды , как проводится процедура.

Особенности приобретения жилья

Особенности оформления сделки по приобретению недвижимости:

  1. Важно убедиться, что продавец является полностью дееспособным, не находится в состоянии алкогольного опьянения – это позволит избежать оспаривания сделки и её признания ничтожной.
  2. Если одним из собственников является лицо, не достигшее восемнадцати лет, то нельзя проводить сделку без согласия органов попечительства. Покупатель должен лично увидеть этот документ и снять с него копию для предотвращения в дальнейшем нежелательных ситуаций.
  3. Передача денежных средств за квартиру может осуществляться лично (в безопасном месте, со свидетелями и распиской) или безналичным переводом (к примеру, через банковскую ячейку).

Документы

К документам, необходимым для приобретения квартиры, относятся:

  • паспорта обеих сторон правоотношений – продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие бумаги на отчуждаемую недвижимость (к ним относится договор покупки, дарения, мены и т.д.);
  • свидетельство собственности;
  • технический паспорт, кадастровые документы, поэтажный план строения;
  • разрешение на продажу от органов попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
  • согласие на отчуждение недвижимости от остальных собственников – составляется в письменной форме, заверяется в нотариуса;
  • разрешение от супруга продавца на покупку квартиру (заверяется у нотариуса);
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
  • если для приобретения квартиры используется ипотека, то прилагается кредитный договор;
  • выписка из Росреестра и домовой книги, это необходимо для определения количества собственников;
  • справки из наркологического и психиатрического диспансера, подтверждающие, что продавец не стоит на учете;
  • справка об отсутствии долгов по уплате коммунальных платежей.

Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры, образец технического паспорта, образец кадастрового паспорта на квартиру.

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата при покупке квартиры необходима для того, что лица, участвующие в сделке, прекратили поиски других вариантов и показ жилья другим покупателям.

Она может быть выражена в виде:

Большинство граждан не разделяют эти понятия, несмотря на то, что между ними проводится довольно четкая грань.

Аванс

Авансом называется сумма денежных средств, вносимая в качестве оплаты объекта, который приобретается.

Из этого определения следует два положения, выступающие отличительными чертами аванса:

  • если сделка по определенным причинам не состоялась, то размер аванса возвращается обратно (не имеет значения, кто виноват в расторжении сделки);
  • ни одна из сторон правоотношений не несет материальную ответственность.

Важно, что аванс выполняет только платежную функцию, об уплате которого также составляется договор. Это необходимо для того, чтобы ни у продавца, ни у покупателя не возникло желания назвать аванс задатком.

Здесь представлен образец договора аванса при покупке квартиры.

Задаток

В соответствии с действующими нормами ГК РФ, задатком является сумма денежных средств, выдаваемая покупателем в счет платежей, с ней причитающихся.

Иными словам, это является некой гарантией заключения договора и исполнения обязательств, им предусмотренных.

Соглашение о внесении такого вида предоплаты составляется в письменном виде. В нем обязательно указывается, что денежные средства являются задатком, но не авансовым платежом.

Внесение суммы в качестве задатка потребуется в двух ситуациях в 2017 году:

  1. Если покупатель уже точно решил приобрести этот вариант, но на данный момент у него нет денег (к примеру, заявление об оформлении ипотеки рассматривается банком). В таком случае продавец устанавливает определенные сроки, в продолжение которых другая сторона должна внести всю сумму.
  2. Напротив, если продавец согласен на отчуждение имущества и условия сделки, но по определенным обстоятельствам не может сделать это сразу. Тогда покупателем устанавливается срок, в течение которого им будет передана вся сумма и получена квартира.

Тут можно скачать образец договора задатка при покупке квартиры.

Залог

Залогом могут выступать не только денежные средства, но и определенное имущество. Одна из сторон передает его на хранение другому участнику правоотношений.

В случае если обязательства выполнены не будут, то сторона, на хранении которой находится имущество, становится её собственником. Как только все обязательства будут выполнены, залог возвращается обратно.

Сумма

Размер задатка при приобретении квартиры напрямую зависит от сложившейся ситуации, однако его сумма обычно составляет не меньше 50.000 руб.

Сумма аванса обычно составляет около 10-15% от стоимости жилой площади.

Покупатель и продавец при определении размера предоплаты должны прийти к компромиссу.

Риски

При внесении предоплаты может возникнуть риск мошенничества со стороны продавца. Пользуясь доверчивостью покупателя, он может сослаться на длительность оформления расписки и пообещать, что все обязательства будут выполнены им в полной мере.

Если покупатель согласится, то он потеряет средства, внесенные в качестве предоплаты.

Поэтому важным моментом является обязательное оформление расписки или соответствующего договора.

Правила оформления

Соглашение о внесении аванса составляется в письменной форме.

Главное правило оформления – достигнуть договоренности о следующих условиях:

  1. Сумма предоплаты. Размер задатка обычно составляет не меньше 50.000 руб. Сумма аванса равна 10-15% от стоимости квартиры.
  2. Способ, в соответствии с которым будет вноситься платеж. Деньги могут быть переданы наличным или безналичным путем, в зависимости от того, как удобно покупателю и продавцу.
  3. Объект соглашения. Важно указать не только местоположение объекта, но и зафиксировать его состояние при подписании договора. В документ рекомендуется уточнить, кто имеется собственником.
  4. Ответственность. Устанавливаются последствия за нарушение условий.

Другим правилом оформления является обязательное указание сроков, в течение которых может быть совершена сделка по приобретению недвижимости, а также паспортные данные обеих сторон.

Образец расписки

Предоплата при покупке квартиры оформляется при помощи договор и расписки.

Образец расписки в получении денег можно скачать здесь.

Передача денег

Передача денег в качестве аванса или задатка может осуществляться двумя способами:

  1. Наличные средства – обязательно присутствие свидетелей.
  2. Безналичный перевод на банковский счет или банковскую ячейку (её минусом являются дополнительные расходы на содержание).

Последствия отказа от сделки

В случае если одна из сторон отказалась от сделки после внесения задатка и оформления соответствующего договора, то на неё накладывается материальная ответственность:

  • если в срыве сделки виноват покупатель, то сумма остается в полном объеме у другого участника правоотношений;
  • если виноват продавец, то сумма в двойном объеме возвращается покупателю.

На видео о предоплате при приобретении недвижимости

Предыдущая статья:Покупка новой квартирыСледующая статья:Сколько времени занимает покупка квартиры?

На ту же темуИсточник: http://77metrov.ru/predoplata-pri-pokupke-kvartiry.html

Возможно ли оформление аванса при покупке квартиры в ипотеку?

Приобретение квартиры в ипотеку осуществляется в несколько последовательных этапов. Сначала заемщики определяют, выдаст ли конкретный банк выгодную ссуду и лишь впоследствии начинают активно мониторить рынок недвижимости. Квартира должна быть согласована с кредитной организацией. Одним из важнейших этапов является внесение задатка при покупке квартиры в ипотеку. В результате продавец жилья получает уверенность в том, что клиент готов его приобрести.

Содержание

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.

Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:

  1. Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
  2. Снимается копия для предоставления в банк.
  3. Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
  4. Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
  5. Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
  6. Договор вступает в силу.

С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:

  • указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
  • указаны покупатели;
  • отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
  • указана стоимость сделки;
  • задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
  • отмечены сведения, касающиеся квартиры;
  • обозначена ответственность за несоблюдение договора.

Кроме того, опытные риелторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.

Договор задатка на приобретение квартиры

Договор задатка является видом Предварительного договора. В нем отдельно содержится информация, касающаяся утраты или возврата средств, оставленных в качестве задатка.

Связано это с тем, что задаток является специальным инструментом, который обеспечивает полное выполнение всех предварительных договоренностей, касающихся квартиры. Сторона, нарушающая их, теряет задаток в полном объеме.

Скачать образец соглашения о задатке (скачать в формат .doc):

Важно понимать значение определения «задаток». Когда отсутствует Соглашение о задатке, в случае если события будут развиваться по плохому сценарию, суд официально посчитает его авансом.

Есть рекомендация, касающаяся этого вопроса. Нужно составлять сразу два документа:

  • Предварительный договор купли-продажи
  • Соглашение о задатке

Важно! Необходимо тщательно составить расписку, касающуюся получения денежных средств. Ее отсутствие чревато проблемами при возможном судебном разбирательстве. Образец представлен ниже.

Образец расписки, за получение задатка (скачать в формат .doc):

Особенности договора аванса при покупке квартиры в ипотеку

Под «авансом» понимаются договоренности, которые регламентируют вопросы авансового платежа. В таком договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • объект договора, под которым понимается квартира;
  • точное время и дата, когда были внесены денежные средства;
  • размер внесенных финансов.

Кроме того, регламентируются ситуации, при которых аванс не будет возвращен.

Часто определения «задаток» и «аванс» обыватели считают идентичными. Однако между ними есть определенные отличия. На законодательном уровне термин «аванс» не упоминается. В практике под ним понимают внесенную предоплату некоторого размера. Его наличие не обязывает полностью соблюдать все положения, обозначенные в договоре. В него могут быть внесены дополнения. Они должны быть согласованы между всеми участниками сделки.

При разрыве договора, в том случае, если это аванс, несется материальная ответственность в частичном размере от всего объема внесенных денежных средств. При соглашении о задатке, вопросы, касающиеся его расторжения, регулируются законодательно. На практике, чаще используется именно аванс, по причине большей гибкости и меньших потенциальных санкций.

Образец расписки за аванс:

Процесс оформления аванса при ипотеке в Сбербанке

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке имеет некоторые отличия, от других кредитных организаций. После получения кредитного решения, банком дается срок длительностью 4 месяца, в течение которого требуется найти квартиру.

Следует найти подходящую жилую площадь, проверить все вопросы юридического характера, собрать весь пакет документов и подписать договор кредитного характера.

В Сбербанке не имеется жестких ограничений, касающихся дома, в котором находится покупаемая квартира. Единственный запрет касается перепланировки. Она должна быть узаконена или же хозяин жилплощади должен подтвердить, что он вернет все в первоначальный вариант. Кроме того, Сбербанк требует официально оформленного предварительного договора.

Подписывается договор аванса или задатка, где подробно описываются условия, а также предварительного договора по форме Сбербанка, что является формальным требованием.

Покупатель должен перечислить первоначальный взнос на собственный счет в этой кредитной организации. В случае, когда некоторая сумма уже перечислена продавцу он предоставляет расписку. Это защищает от сделок сомнительного характера.

Залог при продаже недвижимости

Под «залогом» понимается часть от общей суммы, которая будет удержана в случае нарушения условий сделки со стороны покупателя. Это является дополнительной гарантией, которая приводит к выполнению взятых на себя обязательств. Очень важно грамотно подходить к вопросу документального оформления залога. В современных нестабильных условиях может произойти много различных событий, способных повлиять на сделку: покупатель потеряет денежные средства, разразится финансовый кризис, изменятся цены на недвижимость, в результате одному из участников, сделка станет невыгодной.

Ипотека без аванса

Существуют ситуации, когда отсутствуют необходимые денежные средства на внесение первоначального взноса. Несмотря на это, покупатель может обратиться в кредитную организацию и подписать ипотечное соглашение. Клиент получит более высокие проценты на заключаемый кредитный договор. Этим, банковская организация страхует себя от потенциальных потерь. Претендовать на ипотеку без первоначального взноса могут исключительно физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации.

Возврат задатка при отказе банка в ипотеке

Существует серьезный риск того, что банковская организация откажет в получении кредита. Исходя из этого, вопрос, касающийся возврата задатка, если банк не одобрил квартиру по ипотеке, выходит на первый план. Универсального средства защиты от этого нет. Однако при грамотном подходе, можно обезопасить себя.

В рамках осуществления ипотечной сделки следует тщательно подойти к вопросу составления предварительного соглашения. В нем нужно точно указывать сумму, которая будет выплачена за квартиру из своих финансовых накоплений, а какая сумма будет взята у кредитной организации. Должны быть указаны все гарантии, а при их несоблюдении, размер выплат компенсаций за понесенные убытки.

Также отмечается отсутствие законодательно несогласованной перепланировки жилой площади. В противном случае, продавец должен самостоятельно решить данные вопросы и внести необходимые изменения в документы, при походе в БТИ.

Если он должен представить банковской организации документы, подтверждающие владение жилым помещением, то следует обозначить точный срок. При необходимости, указывается согласие со стороны супруга.

Необходимо обязательно указывать, чтобы задаток был возвращен покупателю, если банк откажется оформлять ипотечный договор.

Важно! На законодательном уровне, согласно ГК РФ, задаток следует вернуть в полном размере, если обязательства по договору были прекращены до того, как он фактически начал исполняться. К этому можно отнести и отказ банка в выдаче кредита на покупку квартиры в ипотеку.

Комментарии (0)

Источник: https://ipoteka.finance/dokumenty/oformlenie-avansa-pri-ipoteke.html
Похожие посты: